TOPICSトピックス

熊本県熊本市東区　マンション建替え検討事例紹介

事例紹介

ここでは、皆様からお問い合わせの多いマンション建替えについて、実際に私たちと一緒に検討したマンションの事例をご紹介します。

所在地：熊本県熊本市東区
築年数：37年（1980年竣工）
総戸数：40戸
構造規模：鉄筋コンクリート造　5階建
専有面積：平均70㎡

検討の経緯

3回目の大規模修繕工事と給排水管更新を計画している中で、選択肢としてマンション建替えについて検討したいとの声が一部区分所有者からあがり、あなぶきグループにご相談をいただきました。

建替え検討結果①　ビフォー・アフター

建替え検討をした結果、次のようなマンションに建て替わることが分かりました。（尚、住戸数や住戸平均面積については、プランによって変動しますので、下記は1つのプランです）

構造規模　　　鉄骨鉄筋コンクリート造　→　鉄筋コンクリート造
階数　　　　　５階建て　　　　　　　　→　１１階建て
住戸数　　　　４０戸　　　　　　　　　→　７２戸
延床面積　　　３０５０㎡　　　　　　　→　５８１０㎡
専有床面積　　２８２０㎡　　　　　　　→　５３２０㎡
住戸平均面積　７０㎡　　　　　　　　　→　７３㎡

※ 数字は一部修正しています。

建替え検討結果②　事業計画

①事業費（解体・設計・建築等）
　1,202,000千円
②保留床の単価
※近隣新築マンション単価の80％で設定
　257千円/㎡　850千円/坪
③事業費を補うために必要な保留床
　4,677㎡
④自己負担なしで取得できる全体の床面積
　648㎡
⑤自己負担なしで取得できる1戸あたりの床面積（平均）
　16㎡
⑥Aタイプ（75㎡）を取得するための自己負担額（手出し金額）
　（75㎡ – ⑤）× ②　＝　15,163千円
⑦現状と同じ広さ（70㎡）を取得するための自己負担額（手出し金額）
　（70㎡ – ⑤）× ②　＝　13,878千円

問題点や課題

今回の事例では、敷地が広く容積率に余裕があったため、戸数の大幅な増加となりました。全体の専有床面積が増え、保留床も多くなったのですが、新築マンションとして販売することを想定した場合に、保留床の単価をそれほど高く設定できなかったことから、結果として還元率は低くなりました。
以上を踏まえると、所有者には以下のような選択肢がありました。

く所有者の主な選択肢＞

①マンション建替えを行い、1400万円を支払って今と同じ場所・広さの新築マンションを取得する
②高齢者が多くエレベーターが無い現状のマンションを、大規模修繕工事や給排水管の更新により維持していく
③現状のマンションを600万で売却して2500万円の新築マンションを購入する
④現状のマンションを600万で売却して1500万円の中古マンションを購入する

このように様々な選択肢がある中で所有者の方向性を一つにまとめていくことは大変ですが、それでもマンション建替えをした場合のシミュレーションを作成しておくことは大変有意義であったと思います。