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東京都目黒区　マンション建替え検討事例紹介

事例紹介

当社で管理している分譲マンションにおいて、マンション建替えに関する説明会を開催しました。今回はその際の検討プラン事例をご紹介します。

所在地：東京都目黒区
築年数：35年超
総戸数：25戸
路線：東急東横線
構造規模：鉄筋コンクリート造　4階建
専有面積：平均35㎡

検討の経緯

長期修繕計画の見直しを検討していく中で、「もし将来マンションを建替えるとしたら、どれくらいの費用がかかり、どのような建物ができるのか」という疑問が組合員から出されたため、あなぶきグループにて建替え簡易診断を実施しました。

建替え検討結果①　ビフォー・アフター

※今回は簡易診断ということもあり、ボリュームチェック（今の土地にどれくらいの規模の建物を建てられるか図面を作成する）をおこなわず、机上での計算で、現状と同等規模の建物に建て替えるというシミュレーションをおこないました。

（住戸数や住戸平均面積については、プランによって変動しますので、下記は1つのプランです）

構造規模　　　鉄筋コンクリート造　　　→　鉄筋コンクリート造
階数　　　　　４階建て　　　　　　　　→　４階建て
住戸数　　　　２５戸　　　　　　　　　→　２５戸
延床面積　　　９５０㎡　　　　　　　　→　９５０㎡
専有床面積　　９００㎡　　　　　　　　→　９００㎡
住戸平均面積　３６㎡　　　　　　　　　→　３６㎡

※ 数字は一部修正しています。

建替え検討結果②　事業計画

①事業費（解体・設計・建築等）
　583,412千円
②保留床の単価
※近隣新築マンション単価の80％で設定
　968千円/㎡　3,200千円/坪
③事業費を補うために必要な保留床
　602㎡
④自己負担なしで取得できる全体の床面積
　298㎡
⑤自己負担なしで取得できる1戸あたりの床面積（平均）
　④ ÷ 25戸　＝　12㎡
⑥Aタイプ（40㎡）を取得するための自己負担額（手出し金額）
　（40㎡ – ⑤）× ②　＝　27,104千円
⑦Bタイプ（25㎡）を取得するための自己負担額（手出し金額）
　（25㎡ – ⑤）× ②　＝　12,584千円

問題点や課題

今回は簡易診断ということもあり、ボリュームチェック（今の土地にどれくらいの規模の建物を建てられるか図面を作成する）を行わず、机上での計算で、現状と同等規模の建物に建て替えるというシミュレーションを行いました。

既に大規模修繕工事を3回実施しており、これから20年間で更に必要となる修繕費用(=20年間で1戸あたり積み立てる修繕積立金）と、マンションを建替えた時に必要な手出し金額を比較検討した結果、マンション建替えも選択肢の一つとなることがわかりました。

今後は、少し費用をかけてボリュームチェックを行ったり、補助金活用や容積率緩和も踏まえた精度の高い建替え検討を進めていくことになるかもしれません。